◎ 貸家建付地の相続評価
　の注意点
貸家建付地の評価で、一時的に空室であった場合とは？



◆ 貸家建付地の評価の原則は？ （評基通 26）



● 貸家 （借家権があるもの） の目的に供されている宅地の評価 （価額）
⇒ （借地借家法の適用があるもの　家屋賃借人の有する賃借権）


評価単位の判定⇒評価に影響
（１）一戸建ての場合→課税時期において賃貸しているか
 
（２）集合住宅の場合→下　記　（※）

  • 従業員社宅については、借地借家法の適用がなく、自用地評価となる

    その宅地の
    自用地としての価額    		−自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合(Ａ)



    （※） 上記、 集合住宅の場合 ⇒ 賃貸割合 （Ａ） の計算において
    アパート等で課税時期において一時的に空室であったと認められる場合には？


    ◆ 一時的に空室であったと認められる部分に該当するか否か？


    平成１１年７月２９日の国税庁の財産評価企画官情報
    (タックスアンサーで緩和措置が開示されています）

    ● 次に掲げるような事実関係から ＜総合的に判断＞ することとされています
    −集合住宅等 (アパート等）で、一戸建て家屋でないこと−
    　　
    　　@ 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか？
    　　A 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか？
    　　B 空室の期間、他の用途に供されていないかどうか？
    　　C 空室の期間が、課税時期の前後の例えば１ヶ月程度であるかなど
    　　　　一時的な期間であるかどうか？

    ↓

    これらに該当すれば、
    下記、賃貸割合の算式で 『賃貸されている各独立部分』 として含められます

    賃貸割合
    （Ａ）    		＝Ｂのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計
    当該家屋の各独立部分の床面積の合計（Ｂ）



    ◆ 更に、建物 （貸家） の評価は？


  • 借家権 （借地借家法で借家権が保護されている家屋賃借人が有する賃借権） の目的と
    される貸家の用に供されている家屋

    固定資産税に
    おける評価額    		−固定資産税の評価額　× 借家権割合 × 賃貸割合

    （注） 平成１８年分から、借家権割合は３０％ （従前は４０％） になりました



    ● 一方、入居者から退出時に返済すべき債務として預っている保証金の債務への計上を忘れない
    （ 入居者からの預り保証金 ⇒ 債務控除 ）




    ≪収益不動産への投資に戻る≫

    ≪駐車場経営に戻る≫　　≪土地活用に戻る≫　　≪管理会社に戻る≫

    上記のように税務では、一般に知られて（公表されて）いない国税庁の情報（税務職員の取扱い）が、いつの間にか公表されたものとして明示されることがあり、結果としてそれらを知らなければ納税者が不利益を蒙ることとなりますので注意が必要です。


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    tel: 06-6681-2144　　税理士　服部行男
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