◎ 土地活用の場合の各種方式
（土地活用方法を考える）
土地活用を考える上で、節税を考慮し利用できる方式は？
| ◆ 「建設協力金方式」 と 「定期借地権方式」 とは？ ・・・ 共に ”ローリスク” |
| 項 目 | 建設協力金方式 | 定期借地権方式 |
|---|---|---|
| 保 証 金 | 又は全部を負担する | 債務の担保としての保証金を拠出 |
| 地代家賃 | を安く設定 | に加え、通常の地代を収受する |
| 預かった 保証金の 評価は？ 相続時の 債務控除 | 保証金そのものの金額 （→ 相続時の際の債務） ↓ 保証金全額が控除できる | 保証金の額から、預託期間に応じて 享受する経済的利益の額を控除した 金額 （→ 相続時の際の債務） ↓ 債務の額−債務の額×（基準年利率 −約定利率）×末経過期間に応ずる 複利年金現価率 |
| 相対的評価 | ↓ | ↓ |
| ○ | △ |
| 項 目 | 建設協力金方式 | 定期借地権方式 |
|---|---|---|
| 債務控除 できる金額 | 保証金全額が控除できる | 債務の額 × 末経過期間に応ずる 複利現価率 |
| ◆ 不動産管理会社の設立は？ どちらの方式が？ |
| 項 目 | 管理料（管理委託） 方式 | 一括転貸（サブリース） 方式 | |
|---|---|---|---|
| 内 容 | む）が管理会社を設立し、その会 社に不動産の保守・管理をさせ、 管理料を管理会社に支払う方式 | む）が管理会社を設立し、その会 社に所有不動産を賃貸し、管理会 社がこれを第３者に転貸する方式 | |
| ポイント | 管理料を適正に設定し、本来個人 に帰属すべき不動産所得を圧縮 ることにより法人所得も圧縮する | 賃貸料収入の額と所有者に支払う 賃借料の額との差額を利用する して支払い不動産所得を分散する | |
| 問 題 点 | 管理料の割合 （課税上問題となる場合） 《高額管理料》 | 賃貸料の額 （課税上問題となる場合） 《低額賃貸料》 | |
| 実態作り での注意点 | 仲介を業務として行う場合には、 法人内部か、外部委託のいずれか に「宅地建物取引主任者」を常設 機関として具備する事が必要 | 契約時点における保証金の授受、 賃料の合理的な設定、管理体制と その実態などを明確に決めておく 管理会社が宅地建物取引主任者と 不動産賃貸に係る継続的管理契約 を締結しておく | |
| 相続 評価 | 土地 | 自用家屋評価 | 貸家建付地評価 |
| 建物 | 貸家評価 | ||
| お勧め評価 | ↓ | ↓ | |
| × | △ | ||
| 管理会社から支給される給与 | |
|---|---|
| 役員報酬等 | 給与所得 （給与所得控除額の利用） |
土地活用には色々な方法がありますが、収益性を重視するのか？ 相続の際の評価額低減を重視するの
か？ 等々オーナーの考え方により、また、それらも土地の立地条件から可能か？ でも異なってきます。
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