◎ 容積率とは？その他土地評価
（相続での土地評価への影響）
容積率の違いによっても土地の価額が大きく異なってきます



◆ 実際に適用される容積率は？



容積率とは？
  • 建築物の延床面積がその建築物の敷地の用に供されている宅地の
    　　地積のうちに占める割合を言います。
    　　　この割合が高いほど、その土地について高度利用が可能となります



    • ● 実際の土地に適用される容積率

    （１）指定容積率○ 「建築基準法」 に規定する都市計画に基づく容積率

    　（都市計画の定めにより指定される用途地域別の容積率）
     
    （２）基準容積率○ 「建築基準法」 に規定する前面道路幅員に基づく容積率

    　（対象不動産そのものに適用される容積率で、幅員が12メートル
    　　未満である場合には、前面道路幅員に基づく容積率の制限。　
    　　前面道路が2以上ある場合は最大幅員のもの)
    上記（１）と（２）のうち、いずれか低い方の容積率が適用される


    ★ 基準容積率の計算方法
    用途区分前面道路幅員に乗じる割合
    住居系地域内４ / １０
    その他の地域内６ / １０



    ● 相続時等、土地の評価（金額）に影響を与える容積率等



    ◆ 容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価 （評基通20-5）


  • 正面路線の容積率に宅地の全体の地積を乗じた金額に占める各容積率に応じる
    　地積を乗じた金額の割合 （充足率） を計算し、影響度に応じて定められた率を乗
    じて控除する率を求める
    【１−容積率の異なる部分の各部分に適用される容積率
    にその各部分の地積を乗じて計算した数値の合計    		】×容積率が価額
    に及ぼす影響
    正面路線に接する部分の容積率 × 宅地の総地積




    ◆ 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価（平成１４年改正）（評基通24-7）


    （イ）評価する土地が路線価地域に所在する場合

  • 価額に地区区分、容積率、地積割合の別に応じて定められた補正率を乗じる
    　（地積割合とは、総地積に対する都市計画道路予定地の部分の地積の割合）
    　（容積率の異なる区地域にある場合の「容積率」は各容積率を加重平均する）


    （ロ）評価する土地が倍率地域に所在する場合

  • 補正率の適用に際し地区区分を普通住宅地区に該当するものとして取り扱う



    ◆ 広大地の評価の改正・・・平成１６年１月1日以降の相続・贈与から適用 （評基通24-4）


    ◆ セットバックのある宅地の評価 （平成１４年改正） （評基通24-6）


  • 建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、
    将来、道路として提供する部分 (ｾｯﾄﾊﾞｯｸ) に対応する価額の70％相当額を控除

    控除する金額＝自用地価額×将来、建物の建替え時等に道路敷きと
    して提供しなければならない部分の地積    		×0.7
    宅地の総地積





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    容積率の大小が土地の高度利用に影響を与えることが多いので、土地価格を決定する要素の一つである
    収益性という観点からも 容積率を考慮して土地の公示価格が決定されています。


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